住宅“70年大限”的法律补丁亟待补上

2016-11-30 09:53 来源:文汇报  我有话说
2016-11-30 09:53:13来源:文汇报作者:责任编辑:康慧珍
  作者:司法部《中国司法》杂志总编辑、研究员 刘武俊

  【核心观点】《意见》提出财产权利保护问题,实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。对于70年土地使用权到期后的处理,要拿出妥善的办法。尽管《意见》尚未出台具体的内容,但指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计

  要向有利于财产保护的方向进行制度设计

  住宅“70年大限”将有说法,中央发文明确要求“研究续期法律安排”。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》11月27日正式公布。《意见》 是完善产权保护制度的纲领性文件,是党和国家保护各种所有制经济组织和公民财产权的重大宣示、庄严承诺。《意见》在多处对公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。《意见》强调保护产权要以公平为核心,坚持平等依法,对公私财产一视同仁。

  70年住宅土地使用权到期怎么办?这一直是困扰不少老百姓的带有普遍性的公众焦虑。《意见》提出,研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。这其实意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。《意见》提出财产权利保护问题,实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。对于70年土地使用权到期后的处理,要拿出妥善的办法。尽管《意见》尚未出台具体的内容,但指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。

  由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性

  中国有句精辟至极的古语:“有恒产者才有恒心。”《孟子·滕文公上》曰:“民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。”诚哉斯言,追求财富、占有财富、享受财富是人的天性,每个人对自己的财产都拥有独立的排他性的支配权。文明发轫于财产权,滥觞于对私有财产的尊重和保障。假若说“恒产”的隐喻是人的稳固的物质基础,“恒心”的隐喻是人的稳定的精神诉求,那么两者不止是一种水乳交融般的相互依赖关系,并且“恒产”在相当程度上是酝酿“恒心”的丰盈的“原料”。人的向善、诚信、远见、创造欲、进取心等精神美德的迸发皆与拥有“恒产”这一自由支配的财富有着某种潜在的关联。所谓恒产用现代语言解构其实就是私有财产的产权。所谓“恒产”就是法律意义上的不动产,也就是老百姓所说的房产。在我国,房屋是很多老百姓最大的财富。不少人拿出几乎毕生的家庭积蓄买房置业,房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。房产土地使用权到期该如何续期,70年后应不应该再交一大笔出让金,这些无疑是广大老百姓格外关注的民生问题。今年4月,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。从全国范围内来看,大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注的是不论最高年限70年,还是低于这个年限,到期了该如何续期?

  房屋所有权和土地使用权是两个不同的概念。房屋所有权即房产权,是受宪法和物权法保护的私有财产权,没有期限限制,而土地使用权是有期限的。目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。目前,绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因,确实存在低于70年的情况。房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象,温州并非个案。目前,深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。

  目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。在物权法之前,城市房地产管理法曾规定,“经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”。按照新法优于旧法的原则,目前应该遵循物权法的相关规定。尽管物权法明确提出自动续期,但是由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,目前来说难以操作。

  尽管全国多数住宅用地使用权为70年,近期还不会出现续期、“撞限”集中爆发问题,但相关法律规定不清晰,一有风吹草动,“住宅用地使用权续期”问题都可能会引起业主的焦虑。

  完善产权保护制度最终得从政策层面落实到法律层面

  完善产权保护制度最终得从政策层面落实到法律层面,推进产权保护法治化。房产土地使用权到期该如何续期不只是一个政策问题,同时也是一个涉及物权法的法律问题,亟待从立法上补上这个法律补丁,给土地使用权“撞限”一个法律意义上的“说法”,否则无法缓解公众对于房产续期的焦虑。

  建议立法部门认真贯彻《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的精神,高度关注“住宅用地使用权续期”问题,尽快修改完善物权法等相关法律法规,彻底终结广大业主们的焦虑。实际上,住宅用地使用权续期已经成为民众生活的公共议题,立法机关有必要及时回应社会的这一立法关切,尽快启动修法程序,增强人民群众对国家物权制度的信心。政策调整只能暂时缓解“撞限房”问题,无法从法律上给出权威的解决方案。“住宅用地使用权续期”之所以成为社会关注的问题,根本原因在于相关法律尤其是物权法的缺失,这个法律缺陷显然不能靠打政策补丁而应打上法律补丁,不能只靠政府部门给说法,而应由最高立法机关给出权威的说法,修改物权法并出台关于土地出让续期的实施细则。

  当然,物权法的修改需要一个过程,比较现实的是先由最高人民法院抓紧调研,出台一个针对性强的司法解释。然后,尽快启动物权法的修法程序。

  期待有关立法部门和司法机关及时回应社会对房产土地使用权续期问题的法律关切,以修改完善法律和出台司法解释等形式,尽快补上土地使用权续期的法律补丁,用法律终结住宅“70年大限”的公众焦虑。

[责任编辑:康慧珍]

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